Il Decreto salva-casa tra sanatoria e condono edilizio

Le ultime semplificazioni edilizie: una Nuova Prospettiva per il Settore Immobiliare

24 maggio 2024. Negli ultimi anni, il dibattito intorno al settore edilizio italiano ha registrato una serie di sviluppi significativi, con un’attenzione sempre crescente verso la semplificazione delle pratiche burocratiche – ultima delle quali questo Decreto salva-casa appena approvato – e la regolarizzazione delle abitazioni. Basti pensare alle possibilità di effettuare interventi con semplice CIL (Comunicazione di Inizio Lavori) in regime di edilizia libera, introdotte già con il D.P.R. 380/2001, cui poi sono susseguite tutta una serie di norme, ultima delle quali il cosiddetto Decreto Semplificazioni introdotto proprio durante la pandemia con il DL 76 del 16 luglio 2020.

Queste nuove disposizioni hanno aperto la strada a una maggiore libertà e flessibilità nel processo edilizio, consentendo ai cittadini di realizzare interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione delle proprie abitazioni con minori vincoli burocratici, talvolta mediante la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) che differisce dalla CIL in quanto è necessaria la predisposizione e asseverazione a cura di un professionista abilitato alla presentazione della pratica.

Nonostante i progressi compiuti in termini di semplificazione, rimangono tuttavia per la politica ancora molte sfide da affrontare per garantire una piena regolarizzazione del patrimonio immobiliare italiano, senza limitare i proprietari di casa vessandoli con una burocrazia esagerata. E infatti, in questo contesto, l’approvazione odierna da parte del Consiglio dei ministri circa le nuove misure proposte per favorire la “pace edilizia” – il cosiddetto Decreto salva-casa – rappresenta sulla carta un ulteriore passo avanti verso la semplificazione delle pratiche edilizie e la regolarizzazione delle abitazioni. Il nuovo pacchetto di norme del Decreto, potrà offrire un’importante opportunità per i proprietari immobiliari di regolarizzare le loro situazioni e liberarsi dai vincoli che ostacolano in molti casi la vendita, l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi o anche le semplici donazioni o trasferimenti di quote di proprietà tra familiari.

In particolare il Decreto salva casa o “pace edilizia”, così come preannunciato ormai a inizio aprile dal ministro Matteo Salvini, apporterà una serie di modifiche sul piano burocratico in modo da snellire le procedure per “sanare” casa senza intoppi. Questo sarebbe il primo obiettivo delle norme, e ragionevolmente i benefici potrebbero essere molteplici. Vediamoli:

Le modifiche del Decreto Legge salva-casa

Interventi di sanatoria per difformità minori

• Alcuni interventi di minori difformità, saranno considerati ora in edilizia libera. Per esempio le Vetrate Panoramiche Amovibili (VePa) anche per i porticati rientranti nell’edificio e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici costituiti da tende, da pergole, addossate o incluse negli immobili, purché non chiudano in maniera definitiva gli spazi aperti e con leggero impatto visivo.
• Le tolleranze costruttive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, saranno modificate. Le nuove tolleranze saranno quindi del 5% per immobili aventi superficie utile al di sotto dei 100 mq. Del 4% per superficie utile tra i 100 e i 300 mq. Del 3% per superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq. Del 2% per superficie utile al di sopra dei 500 mq.
• Sarà aumentata la platea delle tolleranze esecutive – cioè irregolarità e modifiche geometriche, di finiture, di impianti o opere interne – per interventi realizzati sempre entro il 24 maggio 2024. Per esempio, sono incluse tra le tolleranze esecutive: il minor dimensionamento dell’edificio, la non realizzazione di elementi non portanti, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni, le minime difformità di posizione delle porte. Saranno poi incluse anche le difformità minime per opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti durante il cantiere e gli errori di disegno sui progetti delle opere. (Le tolleranze dovranno essere asseverate da un tecnico abilitato).
• Gli accertamenti di conformità saranno richiesti solo nei casi più gravi. Per le difformità parziali, potranno essere sanati gli interventi che all’epoca della costruzione erano coerenti con le norme edilizie e che sono oggi conformi alla normativa urbanistica.

Modifica delle tempistiche per alcune pratiche

• Si supera il silenzio rigetto e si introduce il silenzio assenso.
• 45 gg di silenzio assenso per il Permesso di Costruire in Sanatoria.
• 30 gg di silenzio assenso per la SCIA in Sanatoria.
• Per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si aggiungeranno fino a 180 gg di silenzio assenso, per permettere l’istruttoria dell’autorizzazione paesaggistica.

Semplificazione della dimostrazione dello stato legittimo

• Riduzione degli oneri amministrativi per i proprietari, in quanto per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile sarà sufficiente presentare l’ultimo titolo edilizio, anche in sanatoria.
• Ciò che ne consegue è che le difformità parziali sanate contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo (cioè edilizio e urbanistico) di una proprietà.

  Semplificazione del cambio di destinazione d’uso

• Sarà sempre ammesso il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.
• Per categorie funzionali diverse, sarà ammesso il mutamento di destinazione d’uso con limite alle categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale.
• Per categoria funzionali diverse di cui al precedente punto, sarà ammesso il mutamento di destinazione d’uso limitatamente alle zone del centro storico, alle zone residenziali consolidate e in espansione.

L’interesse suscitato da questo Decreto salva-casa è grande poiché utile soprattutto ai piccoli proprietari, che talvolta si vedono costretti a rinunciare a sanare il loro immobile per via di garbugli normativi che li esporrebbero a elevati rischi, o per via della cosiddetta “doppia conformità” che a tutt’oggi delinea la possibilità o meno di effettuare sanatorie, ma che per i piccoli interventi viene superata dall’attuale Decreto Legge.

In conclusione, data la ricchezza di cavilli e interpretazioni di ogni normativa (ai quali questo Decreto Legge non sarà sicuramente esente), consigliamo comunque in caso si volesse procedere a una sanatoria con il salva-casa, di contattare un professionista abilitato, per spiegargli la situazione e trovare con lui la strada giusta. Nel caso di sanatoria urgente, per esempio se l’immobile deve essere oggetto di una vendita impellente, districarsi nelle normative è spesso causa di mal di testa e preoccupazioni: ecco perché chiedere un consulto a un professionista abilitato (per esempio, puoi cliccare qui per richiedere un appuntamento online senza impegno).

Ma quindi il Decreto salva-casa è un condono o no?

Alcune utili precisazioni sono da fare per quanto riguarda la diceria trapelata (anche tramite voci di palazzo e alcuni articoli anche di importanti testate) secondo la quale, questo provvedimento sarebbe un ennesimo condono edilizio. Per evitare fraintendimenti, possiamo affermare forte, chiaro e certamente che questo Decreto non è un condono edilizio, anche se ormai da settimane viene chiamato “mini condono”. Con le passate leggi sul condono, avvenute nel 1985, 1994 e 2003 era possibile sanare anche immobili interi che non rispondessero alle norme edilizie. La differenza è quindi sostanziale: in questo piano salva casa non sarebbe assolutamente possibile la sanatoria edilizia di un immobile che non rispetti le normative di settore, così come risulta attualmente impossibile nel quadro burocratico edilizio. In particolare, l’ultima legge sul condono, e cioè il cosiddetto “Decretone” ovvero il D.L. 269 del 30 settembre 2003 varato dal ministro Tremonti durante il secondo governo Berlusconi venne addirittura dichiarato incostituzionale e di fatto venne congelata la promulgazione di leggi per eventuali (e aggiungiamo pure, improbabili) nuovi condoni.

Dunque, senza troppi fronzoli, non sarà purtroppo possibile sanare con un condono grandi difformità e abusi edilizi. Con buona pace di chi vorrebbe trovare finalmente la scappatoia per rendere agibili quegli abusi che hanno determinato un aumento di volumetria e di cubatura. Ad esempio come nel caso delle classiche verande abusive sui balconi che negli anni 80 e 90 si costruivano “durante il sabato e la domenica” o come in quello dei piani aggiuntivi “magicamente” comparsi in cima a una palazzina. Tra le pratiche da considerare attualmente per le sanatorie, anche in alcuni casi semplificate come abbiamo trattato nell’articolo, troviamo le seguenti:

• La Pratica CILA in Sanatoria: una procedura cruciale per regolarizzare interventi minori non strutturali, creazione o eliminazione di stanze e vani e che non riguardino finestre e facciate. Pratica CILA in Sanatoria a Milano e in Lombardia
• La Pratica SCIA in Sanatoria: una possibile soluzione per regolarizzare attività edilizie maggiori, tra le quali lavori strutturali e posizione di finestre e porte su facciate. Pratica SCIA in Sanatoria a Milano e in Lombardia

Queste pratiche rappresentano comunque oggi come in passato un passo corretto e importante verso la regolarizzazione delle abitazioni e degli immobili. Mantenere un occhio attento sulle evoluzioni legislative e consultare gli esperti di settore per prepararsi al meglio e per sfruttare le opportunità offerte dalle normative attuali e future è forse il consiglio più prezioso. Consigliamo in ogni caso di aggiungere questo articolo ai preferiti per consultarlo periodicamente, in quanto verrà aggiornato spesso per evitare di perdere novità e passaggi importanti di questo Decreto salva-casa.

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